出典：法務省ウェブサイト

所有者不明土地って何？

相続登記がされないこと等により、以下のいずれかの状態となっている土地を「所有者不明土地」といいます。

1. 不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
2. 所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地

どんな問題が生じているの？

土地の所有者の探索に多大な時間と費用が必要となり、公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、民間取引や土地の利活用の阻害要因となったり、土地が管理されず放置され、隣接する土地への悪影響が発生したりするなど、様々な問題が生じています。

全国のうち所有者不明土地が占める割合は九州本島の大きさに匹敵するともいわれています。

今後、高齢化の進展による死亡者数の増加等により、ますます深刻化するおそれがあり、その解決は喫緊の課題とされています。

民法ルール見直しにおける4つのポイント

1. 土地・建物に特化した財産管理制度の創設　令和5年4月1日施行

どんな制度？

所有者不明土地・建物や、管理不全状態にある土地・建物は、公共事業や民間取引を阻害したり、近隣に悪影響を発生させるなどして問題となりますが、これまで、その管理に適した財産管理制度がなく、管理が非効率になりがちでした。そこで、土地・建物の効率的な管理を実現するために、所有者が不明であったり、所有者による管理が適切にされていない土地・建物を対象に、個々の土地・建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられました。

[所有者不明土地・建物の管理制度]
調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人※を選任してもらうことができるようになります。

[管理不全状態にある土地・建物の管理制度]
所有者による管理が不適当であることによって、他人の権利・法的利益が侵害され又はそのおそれがある土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人※を選任してもらうことができるようになります。

※管理人には、事案に応じて、弁護士・司法書士・土地家屋調査士等のふさわしい者が選任されます。

2. 共有制度の見直し　令和5年4月1日施行

共有制度の見直しについて

共有状態にある不動産について、所在等が不明な共有者がいる場合には、その利用に関する共有者間の意思決定をすることができなかったり、処分できずに公共事業や民間取引を阻害したりしているといった問題が指摘されています。
また、所有者不明土地問題をきっかけに共有物一般についてのルールが現代に合っていないことが明らかになりました。
そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくする観点から、共有制度全般について様々な見直しが行われました。

[共有物を利用しやすくするための見直し]

• 共有物につき軽微な変更をするために必要な要件が緩和されました。（全員の同意は不要で、持分の過半数で決定可）
• 所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定を得た後、下記項目が可能となります。
  →残りの共有者の持分の過半数で、管理行為（例：共有者の中から使用者を１人に決めること）ができます。
  →残りの共有者全員の同意で、変更行為（例：農地を宅地に造成すること）ができます。

[共有関係の解消をしやすくするための新たな仕組みの導入]
所在等が不明な共有者がいる場合には、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その決定を得た後、所在等が不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡することができます。※

※裁判所において、持分に応じた時価相当額の金銭の供託が必要になります。

3. 遺産分割に関する新たなルールの導入　令和5年4月1日施行

新しいルールとは？

相続が発生してから遺産分割がされないまま長期間放置されると、相続が繰り返されて多数の相続人による遺産共有状態となる結果、遺産の管理・処分が困難になります。
また、遺産分割をする際には、法律で定められた相続分（法定相続分）等を基礎としつつ、個別の事情（例えば、生前贈与を受けたことや、療養看護等の特別の寄与をしたこと）を考慮した具体的な相続分を算定するのが一般的です。
しかし、長期間が経過するうちに具体的相続分に関する証拠等がなくなってしまい、遺産分割が難しくなるといった問題があります。
そこで、遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消を促進する仕組みが新たに設けられました。

[長期間経過後の遺産分割のルール]
被相続人の死亡から10年を経過した後にする遺産分割は、原則として具体的相続分を考慮せず、法定相続分又は指定相続分によって画一的に行うこととされました。また、新たなルールは改正法の施行日前に開始した相続についても適用されますが、施行時から５年間の猶予期間が設けられます。

4. 相隣関係の見直し　令和5年4月1日施行

ルールの見直しについて

隣地の所有者やその所在を調査しても分からない場合には、隣地の所有者から隣地の利用や枝の切取り等に必要となる同意を得ることができないため、土地の円滑な利活用が困難となります。　そこで、隣地を円滑・適正に使用することができるようにする観点から、相隣関係に関するルールの様々な見直しが行われました。

[隣地使用権のルールの見直し]
境界調査や越境してきている竹木の枝の切取り等のために隣地を一時的に使用することができることが明らかにされるとともに、隣地の所有者やその所在を調査しても分からない場合にも隣地を使用することができる仕組みが設けられました。

[ライフラインの設備の設置・使用権のルールの整備]
ライフラインを自己の土地に引き込むために、導管等の設備を他人の土地に設置する権利や、他人の所有する設備を使用する権利があることが明らかにされるとともに、設置・使用のためのルール（事前の通知や費用負担などに関するルール）も整備されました。

[越境した竹木の枝の切取りのルールの見直し]
催促しても越境した枝が切除されない場合や、竹木の所有者やその所在を調査しても分からない場合等には、越境された土地の所有者が自らその枝を切り取ることができる仕組みが整備されました。